二手房没有土地证能不能买

　　土地使用权深陷债务纠纷

　　为了解情况，找到了阳光金峰阁的业主：“据说开发商欠了很多债，所以当年房子延迟交付，差点连精装修的标准都达不到。”调查发现，阳光金峰阁于2006年4月开盘销售，合同规定最迟的交付时间是2007年12月31日前，但直到2008年7月才部分交付，随后开发商蟠龙金陵建设突发变故，接手者发现该公司债台高筑，当时鼓楼区政府介入此事，最终为通过正规途径购买此房的业主解决了房产证等问题。但直到今天，业主的土地证仍没有办下来。一位上了年纪的业主表示：“几年来土地证杳无音信，极可能是遥遥无期。”

　　国土局的相关工作人员说，该地块土地使用权因债务纠纷已被南京市鼓楼区人民法院查封，据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定：国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。因此，在未收到法院解封函的情况下，国土局不能为业主办理土地证。也就是说，大土地证被查封，小土地证就不能办理。

　　对此，从相关部门得到证实，阳光金峰阁问题系历史遗留问题，由开发商违规、资金链断裂、法定代表人病故等因素造成，土地因欠款被接手者绿野公司申请查封，所有业主的土地证暂时无法办理。

　　无小土地证房产慎重买卖

　　阳光金峰阁的土地证问题一直未能解决，但二手中介——中原地产的置业顾问仍向张女士兜售该房产，并声称“土地证是有的”。向该置业顾问了解情况时，他表示：“阳光金峰阁只是大土地证被查封，一旦大土地证解封，不会影响购房人办理土地证，所以是可以操作过户的，而且这房子比较新，短期不会有拆迁问题，风险不大。”

　　对于这样的问题房源，有专业人士建议，买卖双方都应慎重，以免陷入不必要的纠纷。

　　“房产证和土地证是房主拥有该房产以及土地使用权的证明，两者是密不可分的，所以没有土地证是不可以交易过户的。但实际操作过程中，有些房子还是可以过户的。”有律师提醒，没有土地证就意味着房主不具备对该土地的使用权，那么在该土地被人侵占的时候，业主将无法维护自己的合法权益，“房屋在拆迁征用补偿时无法得到保障，使购房者蒙受不必要的损失。”

　　而对于阳光金峰阁的问题，相关部门工作人员建议尽快协调相关部门单位对被查封的土地证解封，使取得房产证的业主能办理土地证;同时建议企业申请破产，按法律程序处理债权债务，在此基础上，协调有关部门给其余业主办理房产证、土地证。“鉴于此纠纷已不能通过政府行政行为救济，又不能通过司法调解、人民调解化解，建议相关业主向法院提起产权确认之诉，主张自己的合法权益。”资深律师林先生表示。

　　小贴士

　　四种情况

　　不能办理小土地证

　　一是没有领取大土地证和大房产证的;二是土地和房屋权属有争议的;三是土地违法行为尚未处理或正在处理的;四是法院查封或其他依法限制土地和房屋权利的。阳光金峰阁属于第四种情况，大土地证被查封，导致现在无法办理分割，只能等大土地证解封之后，才能分割。